連合会のあゆみ

昭和57年度 幹事:美浜東

連絡協議会の発足

管理組合連合会は昭和57年秋に当時の美浜東エステートと入船東エステ―トの理事長2名が、呼びかけ発起人となり、入船・ 美浜の公団分譲5団地(美浜東、入船中央・北・西・東)の入船・美浜地区連絡協議会を開催したことに端を発しています。
第一回連絡協議会において、年に2~3回情報交換のための会合を持つこと、並びに幹事役は入居の古い順(美浜東、入船中央・北・西・東)に持ち回りで行うことに決めました。連絡協議会は、まずそれぞれの団地が抱える問題を出し合うことからス タートしました。したがって最初から議題を決め話し合うとか、決議をとるとか、あるいは会則をどうするといった問題はこ の時点ではありませんでした。

昭和58年度 幹事:(入船中央)

最初の危機!:政治と連合会 第1幕

緩やかな結合でスタートした連絡協議会でありましたが、翌昭和58年4月に行なわれた統一地方選挙において、呼びかけ発起人の一 人であった美浜東の理事長が市議選に立候補することになり、最初の試練を迎えました。連絡協議会の発足が統一地方選挙のほ ぼ半年前であったこと、呼びかけ人の一人が選挙に立候補したということで、この会そのものが本来の趣旨と違い、選挙目的で はないかと誤った意味で受け取られかねない危機を迎えたということです。そんな雰囲気のため、年2,3回開催しようと申し合わせた連絡協議会もこの年は1回しか開催できませんでした。

昭和59年度 幹事:(入船北) ⇒ 代表幹事:舘(入船東)

団地管理組合連合会へ発展的に改組

この年の幹事役となった入船北の桑村理事長より、「会の目的に対する誤解をとき、本来の目的を果たすには、連絡協議会を きちんとした形を整えて、もっと強化する必要がある」との提案がありました。

そこで、会を浦安での日本住宅公団(現住宅・都市整備公団)分譲全団地の話し合いの場に広げることとし、見明川・中条理事長、今川・小泉理事長、富岡・田中理事長に呼びかけ、3団地を加え、話し合いに入りました。この間、会の目的についても十分な議論を行いまし た。今川団地の小泉理事長にずいぶんと骨を折っていただいたお蔭で、8団地が一同に会することの合意ができました。

第一回の会合を入船東エステートで行い、あらかじめ各団地に内諾を得ておいた会則を採択、名称を「浦安団地管理組合連合会」と 改めました。また、定期的に会合を開催するため、世話役として代表幹事制を採用、初代代表幹事に入船東エステートの舘理事長が就任しました。

連合会は「地域環境保全に伴う、相互扶助活動、情報交換活動及び対外交渉活動を行う」ことを目的として発足しました。また、会費をはじめて徴収することとしました。この会費に関しては様々な考え方がありましたが、団地の大小にかかわらず議決権を 1票としたことから、それにあわせて各組合一律年間2万円としました。
こうして団地連合会がスタートしました。

昭和60、61年度 代表幹事:舘(入船東)

最初の取り組み:汚水処理会社の清算に伴う負担金問題

8団地連合会になって最初に直面した問題は、公共下水道化に伴うパークシティ汚水処理株式会社(現在はオリエンタルランド社に吸収)との清算業務についてでありました。これまでは浦安市には公共下水道がなく、各団地は同社に下水処理を委託して いました。

パークシティ社は公共下水道に移管されるにあたっては本管を再整備する必要があり、利用者に対し1戸あたり約28万円の負担を要求してきました。連合会としては、この申し出ではどのような根拠によるものか疑問を持ち、同社に説明を求めました。 加えて同社の下水道料金の積算根拠、剰余金および修繕等の積立金の有無等々についても説明を求めました。少なくとも負担金 を要求するからには、明確な経理報告をなし、負担の合理的理由を説明すべきです。そういったことが一切なされずに、負担金 の要求があったので、連合会は根拠薄弱として、同社と再三再四にわたり交渉を行いました。その結果、28万円の負担金は撤回されることになりました。さらに、連合会は、清算時の決算報告を求めましたが、これについては、結局有耶無耶にされてしまいました。

公共下水化の新たな問題:インフラ負担の不平等問題への始まり

さらに、公共下水道への移管に伴って新たな問題が生じました。問題点とは、団地敷地内に埋設される汚水処理管のメンテナンス主体が団地管理組合となるということです。従前、パークシティ汚水処理株式会社が汚水処理を行っていた時には、埋設管のメンテナンスは同社が行う契約になっており、その費用は利用料金に含まれていました。したがって、管理組合では、下水道埋設管メンテナンスは考慮する必要がなかったわけです。

しかるに、公共下水道になった瞬間から、メンテナンスは管理組合の役割となり、このための長期修繕のための費用項目を設けなければならなくなりました。その費用は相当な額に上ります。何故こうなったかというと、団地敷地内に埋設される管は、その形状が例え本管に相当するものでも、私的所有の敷地内に埋設されるものであるため、管の所有者は区分所有者となり、したがって、メンテナンス主体は管理組合になるという理屈でした。

連合会としては、公共下水道への移管で突然負担が増えたことに驚き、直ちに、浦安市下水道課と交渉に入り、3つの観点から、市に改善を求めました。

(1)当該埋設管がすべて私的所有とされた経緯は、開発行為における協議によって決定されたものであり、最終消費者である組合員 の利害を考慮せずになされたものである。一方、電電(現NTT)は、電話ケーブルは団地敷地内であろうと電電が施工した部 分については電電所有とし、公団が施工した部分は、それを引き継いだ組合員の共有物との考えを示している。要するに、施工 主体が誰にあるかによって埋設物の所有主体が異なるという見解を示している。この点をどう考えるか。

(2)団地敷地は確かに物の帰属という視点に立てば、組合員の共有物である。しかし、当該敷地の多くは、その用途という視点に立 てば、単純に個人所有地といってよいのか。むしろ準公共地というべきではないか。その準公共地に、これまた本管ともいうべ き管が埋設されている。この点をどう考えるか。

(3)㈱パークシティ社は前記2点を考慮していたか定かではないが、すべてのメンテは料金の中で行うとしていた。なぜ、公共とな ると組合が余計な負担増を課せられることになるのか。

等々の点について市の下水道課と交渉をおこなったが、今日まで継続して懸案となったままである。

この下水道埋設管のメンテ主体問題が、その後連合会で取り上げることになった、他の埋設管(ガス、水道、電話)や東電貸室 、受水槽等々の所有/管理主体問題や戸建住宅と集合住宅との不平等問題の嚆矢となりました。

京葉線高架下の駐車場実現

この時期、もう一つの活動として、団地内の駐車場不足を解決するために京葉線高架下の駐車場化の働きかけを行いました。当 時の国鉄千葉管区局長と、千葉県企業庁長に対し京葉線高架下駐車場化の要望を行いました。これに対する回答はありませんで したが、その代わりにか、「調査」ということで、駐車場がどの程度必要かの問い合わせが何度かありました。連合会の活動が どの程度効果があったは定かではありませんが、この後、高架下の駐車場が実現することになりました。

新浦安街づくりへの提言:市長との懇談会のはじまり

連合会は、団地問題にとどまらず、われわれの住む浦安をよくすることが大切であると考え、まちづくりにも目を向けるように なりました。

その1番目として、京葉線開通に伴う「新浦安駅」周辺整備について、市当局やデベロッパーに対し、連合会は地元地権者代表 として独自に意見をのべることを行いました。また、新浦安駅周辺整備協議会の一員として、公式にも街づくりに参加しました。

これから発展する形で、熊川市長との懇談会を定期的に持つようになりました。そこではお互いに、まちづくりや集合住宅問題 について忌憚のない話し合いを行うこととして、特に「要望」「陳情」等を目的とはしませんでした。大所高所から意見を交換 、連合会が抱えている問題を率直に話し合いました。この時提案したことが、その後ずいぶん実現されたと思います。その点で 、この懇談会は実質的に評価できるものでした。

昭和62年度 代表幹事:舘(入船東)

政治と連合会 第2幕:友好団体から活動組織へ

現在の連合会会則には「連合会として特定の政治家・政党・立候補者等の応援・支持といった政治活動は一切行わない」という付帯決議があります。これは昭和62年会則改正 の際に行なわれたものですが、つぎのような経緯によるものです。

この年、統一地方選挙(市議選)が行なわれ、連合会加盟団地から数名の方が立候補しました。当時連合会は、正式な会議終了 後、場所を変えて連合会幹事有志と自治会役員有志との情報交換を行っていました。その席上、この年に実施される市議選にま ったく無関心でいてよいのかという意見が大勢を占めました。そこで、団地居住の立候補予定者に、主として「集合住宅」およ び「浦安の将来像」に関するアンケート行うこととしました。と同時に、このアンケート結果を広く浦安市民に知ってもらおう ということになり、その方法として「浦安ニュース」に全文を掲載しました。

後に、この掲載費用を連合会で負担したことが問題になりました。支出にあたっては、幹事会で特段の反対もなく合意されたのですが、選挙終了後開かれた幹事会で、見明川の野上理事長より「この行為は特定の立候補予定者の支援のために行なわれたの ではないかとの誤解を招いたと思われる。もっと慎重にすべきであった」との意見がだされました。

連合会は、集団としてのパワーすなわち政治的なパワーを持つ必要があろうが、その力は特定の政治団体あるいは個人の応援で あってはならないとの意見が大勢を占めました。会則はそういった点はあいまいであるため、この点を明確に示すことにしまし た。

また、選挙をめぐる幹事それぞれの意見や行動が、連合会のそれとして受け取られ、無用の混乱を招いたということもあり、連合会の対外的な面を一本化することの必要が痛感されました。そこで、世話役的要素の強い代表幹事制から、会の代表者である ことを会の内外に示す会長制に改めることがあわせて提案されました、これによって、指導性を高め、連合会の対外的活動もよ り強力にする体制を築くことになりました。(会長は回り持ち)

こういった経緯で、会則の大幅な改訂がおこなわれ、同時に、前出の付帯決議を行い、会則に付記されることになりました。

舘代表幹事は紛糾を招いた責任をとり辞任を表明したが、しかし、野上理事長の「会の責任者は軽々に変更するものではない。 会長を簡単に替えると会そのものが軽く見られる」との発言があり、舘代表幹事が引き続き、初代会長に選任された

昭和63年度

平成元年度

平成2年度

海風の街参加 9団地に

平成3年度

平成4年度

平成5年度 会長:高橋(今川)

ガス本支管問題始まる

浦安にガスを供給する京葉ガスの「ガス供給規程」では、「団地内では団地内道路に並行して埋設」としているにも拘らず、実際には「緑地や植え込み」の地中に敷設されていること、また団地内のすべての配管が「内管」扱いになっていることが判明した。道路下の場合、管理上「本支管」となり維持管理はガス会社が行なうのに対し、そうでない場合には「内管」となり維持管理は管理組合の責任になります(ガス会社が有償で行なう)。
問題となるのは、
 ①「供給規程」に拘らず、何故、道路以外の部分に敷設したのか。
 ②道路の敷設した部分を含めて、何故、すべてが内管扱いなのか。
平成6年1月、京葉ガスとこの問題についての説明と改善を求めて、交渉を行なった。しかし、納得できる回答は得られなかった。その後、デベロッパーであり設計者でもある住宅・都市整備公団に対しても、開発時の事情説明と改善を求めて交渉をもった。また、弁護士を招いての勉強会の開催を行なうなど、この問題に本腰をいれて取り組んでいくことになった。

なお、京葉ガスの団地内埋設管の扱いについては時系列的に変化がある。
 〇「道路下を極力回避」が方針
  1.「今川、見明川」   敷地内周回道路(幅員6m)下に埋設。(住戸まではアプローチ通路下)
  2.「入船・美浜・富岡」 植込み、緑地下がある部分はこれを利用、他は団地内通路下
 〇昭和58年以降の設計は、方針を変更、「道路に並行」埋設とする。
  3.「海風」        道路に並行するが、「並行する植え込み」下に埋設(内管扱い)
  4.「夢海、潮音」    道路下に埋設、本支管とする。

平成6年度

ガス本支管問題、市議会陳情、採択

京葉ガス、住宅・都市整備公団との話し合いでは、満足の郁進展が無いことから、これを促進するため、浦安市議会に「団地内ガス管所有区分の適正化を求める意見提出に関する陳情」を提出、平成7年3月議会で採択を得た。

平成7年度 会長:兼本(入船北) 副会長:舘(入船東)

夢海の街が参加 10団地に
平成6年に完成した夢海の街が加盟10団地に拡大した。

ガス管本支管問題:通産省への働きかけ

ガス管本支管問題の交渉を行なう中で京葉ガスは「ガス供給規程、同細則」の改定案発表。
「埋設管を本支管とする道路」の定義変更を行なった。
  従来: 一般の交通の用に供する道路 (公道、私道、団地内通路)
  改定: (1)公道
      (2)以下のすべての条件を充たし、かつ、あらかじめ工事承諾を得られるもの
        ①不特定多数が利用、かつ、普通自動車の通行可能な構造
        ②幅員4m以上
        ③工事による地盤沈下の恐れないこと
        ④敷設時の道路形態を長期的に確保が確実なもの
        ⑤(ガス会社が)著しい障害がないと判断できるもの
       また、前提として、公道の本支管から連続していることが求められている。
この改定は、連合会は、「過去の間違いを正当化するもの。連合会の要望を退け、さらにハードルを高くするねらい。」以外の何者ではないと判断。監督官庁である通産省へ改善指導を働きかけることとした。
平成7年10月31日に通産省および住宅・都市整備公団(本社)を訪問、担当責任者に面談した。

 □通産省の意見
  ①供給規定どおりが原則
  ②浦安の場合は、京葉ガスと公団の当事者間で協議して決定したもの
  ③個々の事例は、通産省は関与できない
  ④コミュニティ道路の場合には、「工事に対する住民の承諾困難」と判断したものと考える。
   海風と夢海の扱いの違いについては、この間の事情の変化によろものと考える。
 □公団の意見
  ①敷設方法については、公団とガス会社で開発協議を行ない、ガス会社の提案で決定した。
  ②コミュニティ道路の性格はガス会社に説明した。内管扱いはガス事業者の提案で決定した

平成7年11月29日に「京葉ガスのガス供給規定改定に関する公聴会」が市川商工会議所で開催された。連合会から舘副会長が出席し、反対意見を陳述した。(賛成陳述人4名、反対陳述人3名)

平成8年度 会長:田向・汾陽(富岡)

副会長:北村(今川)
会計:今川 書記:入船西 監査:見明川 美浜東

ベイシティ浦安:民間開発の団地が参加。潮音の街が参加 12団地に

これまで、公団分譲団地に限定していたが、民間デベロッパー分譲の団地もメンバーに加えることを決定、入会の働きかけを始 めた。これまでの加盟団地は同じ管理方式、管理会社で課題も解決も共通したものが多かったが、管理会社に一括委託方式のベイシティ浦安を加えたことで、検討することが多岐にわたることになった。

また、公団分譲で唯一未加盟であった潮音の街が参加。合計12団地となった。

連合会を身近な活動に。広報体制を刷新

これまでは、喫緊の課題中心で編集され、問題意識の喚起を目的とした「連合会ニュース」が発行されてきた。その目的と意気込みに反して、連合会活動が会員から遊離し、「遠いもの」に感じられる一因とも考えられるようになった。
そこで、幹事会の活動報告と意見発表を中心に広報紙としての役割を中心とする「連合会会報」に模様替えを行なった。発行回数も年数度を目標に、身近なものとすることが目標とされた。
 また、幹事会の議題も、これまで議論の中心となっていたガス管本支管問題が各組合での個別協議となったことから、日常の管理活動の情報交換を重視する運営に軌道修正された。

防災対策に関心高まる

阪神淡路大震災を教訓に各団地での防災、特に震災対策への取り組みが活発化した。動きとしては防災組織の結成、防災計画の策定、防災倉庫・用品の整備等が行なわれた。
課題としては、施設管理者である管理組合と住民組織である自治会との関係がある。多くの団地では、市の指導もあり自治会主体の組織となった。しかし、事前の耐震補強、備蓄施設の準備、緊急時の施設破壊の決断等の重大事項は、管理組合の領域となるため、各団地それぞれで工夫が行なわれている。

平成9年度 会長:小貫(夢海の街)

副会長:井戸(ベイシティ)
会計:潮音の街 書記:今川 監査:入船北 入船中央

サンコーポ浦安が参加 13団地に

市内高層団地の草分けであるサンコーポ浦安が参加合計13団地となる。

団地問題研究会を組織、市幹部との定期懇談会を実施

連合会は現役の理事会役員(主として正副理事長または渉外担当理事)で構成されているため、毎年交代することが多く、 活動の継続性が確保されにくい。また、長年理事として活動し管理組合業務や問題に精通した人も、現役を退いた後は、 その経験を生かすことが難しい。そこで、理事長経験者を中心に、連合会とは別に団地問題研究会を組織して、収集の問 題を継続的に検討、連合会に提言することにした。まず、この年行なわれた市長選で、連合会を代弁する形で、市長候補 予定者との意見交換を行った。

選挙後は、熊川市長および市幹部との定期的懇談を実現、集合住宅問題に対する市の施策に対する意見交換を行った。この懇談会の実績は、その後、市長交代後も市の連合会への対応の基盤になったとかんがえられます。この会は11年に連合会の常任幹事・特別幹事制が順調に機能するようになり、使命を終えることになりました。

市長理事長懇談会はじまる

団地問題研究会の市長との懇談を発展さす形で、連合会加盟団地の全理事長と熊川市長との懇談昼食会を行いました。こ れは双方に好評で、以降、年一度の定例行事化することになりました。

平成10年度 会長:舘(入船東)

副会長:武内(サンコーポ)
会計:入船北 書記:海風 監事:見明川、富岡

エルシティ浦安、京成サンコーポ浦安が加盟。15団地に
 
残っていた民間開発の分譲団地であるエルシティ浦安と京成サンコーポ浦安が参加。これで市内の団地型の分譲住宅が すべて加入することになった。

浦安のすべての管理組合を視野に入れた活動へ

団地問題研究会の市幹部との意見交換のなかで、市当局から、市内にある単棟型分譲住宅の管理組合の相談にのれる体制 を考えてほしいとの要望が出てきました。この要望には即座に応えることは難しいが、長期的にはこれに取り組むことと し、そのための体制を整えることにしました。課題の継続的検討と組織内にノーハウ経験を蓄積するため、執行部として の常任幹事制を新設することとなりました。常任幹事には現職の幹事の中から若干名と、理事長経験者にお願いしている 特別幹事が就任、会長,副会長、会計とともに常任幹事会を形成、幹事会前週に議題の検討、東電や京葉ガス等幹事会に 出席を願う場合の事前打ち合わせ等を行うことになりました。

管理費用縮減の動き始まる

昨年に潮音の街での清掃、夢海の街での清掃、EV管理の委託業者変更が行なわれたことが発端となり、より安くかつ、よりサービス水準の高い管理を求めて、幾つかの団地で、委託先の変更や委託業務の内容・価格の再交渉が始まりました。各団地での検討は管理業務から保険まで、あらゆる業務に拡大、平成11年までに多くのコストダウンの実績をあげることになります。とくに、この年、これまで一括委託であったサンコーポ浦安は自主管理に変更、その過程で多大の管理費用の縮減を果たすことになりました。また、夢海の街では翌年、組合費の大幅な値下げを実現しています。

東電貸室問題、前進、一定の成果

東電の貸室問題はまるで進展しない状況が続いています。が、そんな中で、貸室扉の塗装費、内装、設備の更新費用等 は東電が負担するとの回答が得られました。我々にとっては、当たり前のこととは思いますが、これまで、それさえな されてなかったという、ひどい問題だということです。この年、鉄部塗装を行っていた潮音の街、夢海の街が早速、塗装費の負担を請求しました。

受水槽緊急遮断弁助成の創設

入船東で開発・設置された緊急遮断弁がモデルとなり、100万円を限度に費用の1/2が助成される制度が設けられ た。これは、地震時、受水槽の水を緊急の飲料水として確保するもので、市の震災対策の一部とするものです。翌年、 夢海の街が第1号となり、緊急遮断弁を設置しました。

平成11年度 会長:針谷(見明川)

副会長:工藤(富岡エステート)
会計:今川 書記:美浜東 監事:潮音 夢海

エルシティ浦安:初の退会、パークシティタウンハウスⅢ参加。15団地

平成10年に加盟したエルシティであったが、1年余活動に参加、必要な情報収集は果たしたこと、大規模修繕のため時間を割けないとの理由で退会の申し出でがあった。この団地は建物毎に管理組合が組織されており、団地管理組合は連絡調整の機能のみを果たしている。団地の代表として出席しても、実際は単位組合の代表でしかない。こんなところが退会に至ったことに影響しているとも推量される。

一方、木造タウンハウス形式のパークシティタウンハウスⅢ期から入会申し込みがあった。連合会としては予想もしてい なかった形態だけに、多少の戸惑いがあったが、区分所有建物であり、団地として抱える問題は同様であることから、入会を歓迎することにしました。

市の施策の中で連合会が認知される

前年、熊川市長から松崎市長への交代が行なわれたが、これにはかかわらず、市と連合会の関係はさらに前進していくことになりました。

市長の指示で、この年から連合会幹事会に市の住宅対策課長、集合住宅対策係長がオブザーバーで参加することになりました。 また、これまで会場は会長団地の集会場で行なわれてきましたが、加盟団地の増加で団地の集会場では手狭になってきたこともあり、市の施設を利用することになりました。

これをきっかけに、市の集合住宅に関係する施策を再整理することが行なわれました。元来は集合住宅のための施策ではなかったものも再整理する中で、集合住宅向けに適用されるようになりました。例えば、元は古木の保存のための「保存樹木 指定・補助」を市内の緑の大きな部分を担っている団地の緑に対する援助として拡大適用したことや、砂場の砂補充の現物供与等がこれにあたります。

管理費用縮減の動き全団地に

前年度潮音の街と夢海の街から始まった委託業務値下げの動きは全団地へ広がっていきました。対象費用も清掃、エレベー タ点検に始まり、上水道設備管理、電気設備管理、雑排水管清掃、消防設備点検、植栽管理等の委託業務だけでなく、損害 保険関係費用の見なおしまで行なわれるようになりました。

水道管の管理範囲の変更問題起こる

県水道局「給水工事施行基準」が平成10年4月1日付改正で、「直結送水」が可能となったが、同時に官民の管理範囲の変更が一方的に変更となった。今回の変更は受水槽方式の3階建て団地には影響はないが、この方式をとらない2階建て集合住宅(今川、見明川、パークシティタウンハウスⅢ)では、従来各戸水道メーターまで水道局が管理していたものが、団地敷地内2m地点の止水栓を境に以降は管理組合負担という大幅な変更が、通知されてきた。
今後、中低層団地(入船中央、入船北、入船西(一部)、京成サンコーポ)の直結送水方式への変更も考えられること。また、受水槽方式における戸建との不公平問題とも共通する問題でもあることから、連合会の問題としてとりあげることとなった。

市補助金によるCATV施設新設

浦安市からCATV未対応の団地に対し、CATV設備の新設に対する助成策とその仕様についての提案がありました。こ れは普及が進まないSNUに対する助成と、浦安市のIT化促進を目的にしたもので、H13年までの3年間に限った施策として制定されたものです。

当初は管理組合側に戸惑いがあり、この事業を受け入れるか否か、市・SNUを交えた議論が続 けられました。対象組合の多くがテレビ共聴設備が老朽し設備更新時期がせまっていたこともあり、CATV設備で代替する検討が行なわれました。検討の過程で、以下のことが判明した結果、大部分の対象団地 で設備導入の検討が始まりました。
 ①既存設備では将来の地上波/衛星デジタルテレビ放送には対応が難しい。
 ②CATV設備ではデジタル対応を行う。
 ③高速インターネット接続を利用可能。

東京電力に「建物一部使用貸借契約書における協議」を申し入れる

平成12年3月13日付けで、東電への[変圧器室の無償提供(いわゆる東電貸室)」の改善を連合会および加盟全団地連名で申し入れした。

これは、従来から連合会が主張する、以下の理由によるものです。

①「使用貸借契約」は管理組合名で行なわれているが、実情は、開発協議段階でデベロッパーと東電の間で取り決めを、実際の所有者となる区分所有者が、(原始規定として)ほぼ強制的に継承させられたものである。
 ②「電力事業法、供給約款、同細則」のいずれにも、「無償」の根拠はない。
 ③ 電力事業法では、「不公平」は禁止されているが、マンションは戸建と同じ料金体系にも拘らず、本来、電力事業者の施設であるべき「貸室」の負担を強いられている。
 ④「使用貸借契約書」に「疑義が生じた場合には協議する」の規定がある。

平成12年度 会長:舘(入船東)

副会長:工藤(富岡)
会計:入船中央 書記:夢海 監事:京成サンコーポ パークⅢ

管理費用縮減ほぼ達成

平成10年から始まった管理費縮減の動きは全団地の様々の費用項目におよび、各団地とも発注金額を平均で30%程度の 縮減を果たしており、一段落したと考えられた.今後も継続してコストダウンを試みることにしているが、これまでの全団地の成果を企業名入りで、広報(第12号)で公表し、努力された各管理組合理事の労に報いるとともに、関係する企業への連合会からのメッセージとした。

なお、来年度からは共同発注、連携発注、集中発注等にチャレンジしていくことになった。

東電貸室問題、やや進展、新しい展開に

昨年度行った東電への質問状は、今年度になっても残念なことに満足する形での回答は得られなかった。しかし、東電貸室 のメンテナンス費用負担の回答があり、東電浦安営業所から、その詳細の説明をうけた。内容は充分に満足できるものではないが、一定の前進であったと考えられる。

また、この過程において、東電に対して料金圧縮・節電策の提案を求めたところ、東電は各団地と個別に協議に応じることとなった。
さらに、東電からは早い時期に建設された団地では契約容量が40Aに制限されており、現在の生活スタイルにそぐわない状況が起こっており、60A程度に引き上げるのが必要ではないかとの提案があった。たしかに、最近完成のマンションでは60A以上が普通になっており、使い勝手上も、また資産価値を保つ上でも検討を行うべき問題と考えられた。そこで、東電の負担で各団地の設備の実情を調査、契約容量アップに必要な工事内容および見積もりを作成してもらった。そこで出た金額は決して少ない額ではないため、その実施については来年度も引き続き検討を行うこととなった。

IT化の検討

市のCATV施設導入助成金制度に対し各団地が導入を開始した。入船北、入船東、富岡、入船西が工事着手、美浜東、海 風、今川、入船中央が検討に入った。
施設建設が進むにつれ、今後の施設管理の問題が浮上。連合会で協議の結果、すでにSNUを導入している4団地(ベイシティ、夢海、潮音、サンコーポ浦安)を含め、SNUと「施設使用許可と無償メンテナンス」についての協定をSNUと締結することとした。連合会で統一文案を作成し、協定は各団地が個別に締結することとなった。
この協定の中で連合会が重視した点 は、将来SNU以外の通信業者がこの施設を共同で使用することを妨げないようにすることでした。この点はSNUも了解 し、双方納得する文案が作成された。

この背景には、SNU導入の検討を進める傍らから、より高速の通信を売り物にした通信事業者からの売り込みや、新聞情 報が舞い込んできた事情による。連合会としても、サービス/価格競争の観点からも、また、バックアップの観点からも複 数の方式、業者の導入を考えるべきという考えから、積極的にヒアリングを開始した。このなかで、浦安を中心にしたコンテンツと動画配信を無線でおこなうITネットが積極的に動き、入船東がTV共聴設備を利用するシステム導入の検討に入った。

千葉県マンション問題研究会に参加

マンション管理、建替え問題を県レベルで研究する千葉県主催の千葉県マンション問題研究会に招聘された。県の他、1000戸以上の集合住宅がある市町村と、民間からは、千葉市管理組合連合会、日住協千葉支部と当会。

日本マンション学会に加入

マンション問題をより広い視点から考えるために、連合会として日本マンション学会に加入することを決定した。

平成13年度 会長:舘(入船東)

副会長:工藤(富岡)
会計:パークⅢ 書記:ベイシティ 監査:入船北 見明川

団地建設ラッシュ! ラディアンコースト新浦安が加盟 16団地に

H12秋からH13春にかけて、大型5物件(ベイシティ新浦安、コスモ新浦安、ラディアンスコースト新浦安、グランファースト新浦安、ライオンズガーデン新浦安)が完成。他に建設中大型5物件(パークシティ新浦安、レジアスフォート新浦安、アールフォーラム新浦安、セレナヴィータ新浦安、エアーレジデンス新浦安)。連合会への参加を呼びかけていくが、同時に、会員増に対応した運営方法の再考も必要になってきた。

このうち、ラディアンコースト新浦安が加盟。隣接して計画が進捗する大型団地レジアスフォート新浦安への対応支援を連合会に求めるのが直接の動機であったが、この意図とは別に、連合会からの情報をもとに設立1年目にして委託業務費の節減を達成することとなった。

会議中心から継続的活動重視へ

行政やインフラ事業者との継続的な関係、連合会としての共同取り組み、広報体制の整備等を行なうには、常任幹事・特別幹事制でも限界があり、より継続的な体制を整えることとした。
 ①役員の周り持ちせい制を廃止
  ・慣例としていた回り持ちをやめ、任期は1年のままとするが、留任を認めこととした。
 ②常任幹事・特別幹事制を事務局制に変更
  ・会長副会長とともに執行部とする。
  ・事務局員には、加盟団地理事長の現職、経験者から会長が任命する。
  ・月1度、事務局会議を開催。関係者のヒアリング調査、代表者会議の議題の準備を行なう。
 ・総務、企画広報、渉外、施設の担当をおく。

③幹事会を代表者会議に改称。
  ・分かりにくかった「幹事会」の名称を「代表者会議」として、会議の性格を明確にした。
  ・連合会としての意志決定。情報交換の場。
④NPO化の検討
  ・多様・複雑・高度化する管理組合業務を補完するために、NPO化することの検討を開始。

ブロードバンド化進展。 CATV工事対象9団地完全実施

平成14年3月に、京成サンコーポ、海風が滑り込みで実施、対象9団地の工事が完了した。京成サンコーポは定例総会では見送りになったが、新理事会を連合会事務局が積極的にバックアップ、臨時総会で決定に至った経緯があった。また、海風は市当局と協議、既存総合通信システムの活用を可能として同時に積年の課題を解決した。
この間、SNUの経営主体が市からJcom社に移ったことにより、インターネットの高速化(下り8M、上り2M)や、番組の充実がはかられた。また、VHFの再送信については無料化が実現し、TV共聴設備から新設CATV施設への利用移行が進行することが期待されるようになった。
 ISUとの管理協定は、基本線は詰まっているものの、再送信無料化関係する部分を細部を再調整した上で来年度に行なうこととなった。
 一方、他の事業者・方式によるブロードバンド化の動きも激しくなってきた。新町区域では、NTTの光ケーブル化が進んでおり、ADSLの利用ができないこともあり、新たに、光通信対応の要望が高まってきた。夢海、入船東がNTT・Bフレッツ導入を決定した。このほか、Jcom社は電話サービスを希望している。これに伴い、棟内電話回線への接続機器の設置場所・契約、また管理組合内での決定手続きについての課題が急浮上してきた。

電力契約容量アップの検討を開始。電力料金節減も。

昨年度の東電からの容量アップ工事費見積は現実性が無いことから、新たな対応の可能性の協議を東電と開始した。具体的には既存設備の「余裕」の調査、調整方法の検討を行なった。管理組合側に求められることは、「余裕」の見方と配分方法に対する考え方の確立。東電側には「余裕」の判定、容量アップ希望者に対して管理組合との「連携」の完全実施。来年度以降、継続して研究していくこととなった。
 また、共用部分の電気料金節減への協力も徐々に実施。夢海の街で「契約内容変更」による削減を実現した。

集合住宅防犯連絡会議に出席

国交省「防犯に配慮した共同住宅の設計指針」に対応して、共同住宅の防犯を総合的に考える目的で、千葉県主催で千葉県、県警、主要市町村、主要デベロッパー、管理組合代表の連絡会議が行なわれた。当会は管理組合代表として出席(他に日住協千葉支部、千葉市管理組合連合会)

団地防犯に警察との協力体制構築へ

平成14年3月9日浦安警察署生活安全課鈴木警部を代表者会議招き、浦安市の実情や管理組合の心がけについて講演をお願いした。警察当局は、団地における防犯に関して、「居住者の問題」としてか、自治会への一方的協力要請だけを行なっているきらいがある。連合会は、これだけでは十分ではなく、施設管理者である管理組合が施設面での整備を含めて、積極的に関与する必要があると考えており、今後は管理組合に対しても協力・連絡体制をとる必要性を主張して、実現に至ったものである。

共同パトロールの検討開始

昨年度から準備調査を進めていた、共同パトロールについて、代表者会議での検討を開始した。今年度は参加意向の調査、費用の検討を行なった。新浦安駅周辺の大型団地が中心になりそうであるが、すでに、警備・監視体制を整えている管理組合については費用の重複が課題となる。来年度、一時期試験実施を検討することとし、参加可能組合で予備費等での費用準備を行なう事とした。

市、共用部バリアフリー補助始まる

従来、専有部分にのみ行なわれていたバリアフリー工事への助成を、共用部分にも摘要することを、市に要望してきたが、これが実現する運びになった。これは下記の主張によるものです。
 ①戸建住宅の庭は補助金の対象になっている。マンションが専有部分に限定される理由はない。
 ②マンション共用部分は私有物であるが準公共空間である。公共空間と同等の扱いをすべきである。
今回の制度は、国の政策とは別枠で、市独自の制度として実現したものです。集合住宅の街・浦安の地域団体として行政との綿密な連携を唱えてきた連合会の成果ですが、なによりも、市当局・市議会の姿勢をおおいに評価したい。
制度の内容は
 ①補助金は、工事費の2分の1。ただし、住戸あたり1万円が上限。
 ②1マンション1回限り。ただし、団地の場合は棟ごとの分割実施は可能。
 ③平成17年度までの時限立法。

市長との対話、さらに密接に

「行政との密接な連携」のひとつとして、「自由に意見をいい、政策を直接聞く」市長との懇談会を、年1度実施してきたが、今年度からは、年2回実施することとなった。連合会側からは、日常の管理活動からの「なまの声」や「納税者としての意見」を、市長からは市の今後を左右する、「保育所問題」「不法駐輪問題」等への取り組み等が語られた。
また、懇談会のほかにも、市長には代表者会議での市予算案の説明、連合会懇親会への出席もして頂けている。

ペイオフ対策苦慮、決め手なく

ペイオフ対策は各管理組合の喫緊の課題であったが、決め手の無いままに、平成14年4月を迎えることとなった。大部分の加盟管理組合は数億円規模の資金を所有しており、保護される1千万円以下への分割は事実上不可能。
一部、住宅金融公庫の債券購入もあるが、これとて資金総量をカバーすることは難しい。多くは、「銀行監視体制を強化する」前提で、大手都市銀行数行に分散するに留まっている。また、平成15年3月までは保護される普通預金に、全量移した組合もある。

平成14年度 会長:舘(入船東)

副会長:工藤(富岡)
会計:パークⅢ 書記:入船西 監査:ラディアン 潮音

パークシティタウンハウス第2期加盟 17団地に

浦安では歴史ある存在である、木造テラスハウス団地であるパークシティタウンハウス第2期が加盟。17団地になった。
低層団地も今川、見明川、入船北、入船中央、入船西(低層)、パークシティタウンハウス第3期と6団地となり市内全団地が揃った。低層固有の問題について検討を深められる体制が整った。

ガス埋設管移管問題を再論議

美浜東エステートがガス管の移管に着手。一部本支管の基準に合わない部分の改善工事を行なった。他の組合については京葉ガスから現状敷設図面の提出を受け、課題店の説明を受けた。該当組合は今後京葉ガスとの個別協議を行なうが、全体的な方向性については連合会で話し合っていくことになった。

各組合、共用部バリアフリー化に本格取組み

市の補助金制度のスタートを受け、各組合のバリアフリー化が活発化。入船東・西・中央、美浜東、富岡等では工事に着手した。他組合でも次年度以降の工事を予定して検討に入っている。大部分は段差解消、階段手摺設置であるが、玄関ドアの自動扉化(入船東)等の新しい試みもある。今後はエレベータの車椅子対応(ボタン、ミラー)、ベンチの設置等も検討にはいってくるものと考えられる。

各組合のしくみ・制度の詳細な調査を開始

今年度から代表者会議で話題に上がった事項について、各組合の制度/実情をアンケート形式で追跡調査を行なうことにしました。これまでも会員組合の要望があれば調査に協力してきたが、連合会として調査をすることはあまりなかった。アンケート集計後改めて意見交換を行なうことが多くなり、それぞれの課題のこれまで気が付かなかった問題も改めて考えさせられることがあります。調査結果は貴重な資料として活用していく計画です。

自転車問題に総合的に取り組み開始

各組合で不用自転車の増加問題が大きくなっています。自転車登録は大部分の組合で行なわれていますが、台数の急増をうけ、自転車置き場の不足感が出てきた結果、あまり使われない自転車の問題がクローズアップしてきました。加えて、所有者不明の自転車や放置自転車、駅前団地などでは部外者の不法使用等モラルに関わる問題も浮き彫りになりました。これらの問題は駅前の不法駐輪問題とも密接に関係していると考えられ、浦安の「イメージ」、「住民レベル」の評価を悪化させる原因ともなります。「団地共用自転車」「レンタ自転車」「無料自転車」等々の検討を要望する声を出ています。駅前駐輪問題に関する市の調査も始まっており今後連合会でも取り組んでいくことになりました。

防犯について浦安警察に検討協力を提案

ピッキング、サムターン回し等の空き巣、車盗難。車上あらし等の犯罪が再び増加してきており、警察当局からも防犯施設の実情調査等の協力要請が来ています。連合会としても安心・安全な環境づくりに勤めており、積極的に協力することを提案した。会員組合も監視カメラや外灯の増設などに力を入れ始めており、今後、有効な設備の検討に警察の協力を得ることにした。

連合会ホームページを開設

これまで必要と考えながら、懸案であったホームページを開設。独自のURLも取得した。今後は情報伝達・広報、情報発信・問題提起、データベース等の役割を果たしていきたい。

平成15年度 会長:舘(入船東)

副会長:工藤(富岡)
会計:今川 書記:美浜 監査:ベイシティ 海風

ベイシティ新浦安参加 18団地に

ベイシティ新浦安が参加、18団地になった。2000年以降の新町地区マンションではラディアンコーストに続いて2団地目。管理組合が未発足のセレナヴィータ、レジアスフォートでも検討が始まっており、今後はこの地区のマンションの参加が見込まれています。(完成済みで未加盟は6団地2000戸)

うらやす5(SNU5チャンネル)で連合会関連の広報を開始

SNU(CATV会社スーパーネットワーク・ユー)から同社の無料チャンネル(5チャンネル)の浦安制作枠の中で連合会加盟団地の「広報板」を早々したとの提案を受けた。便利さを強化して加入者を増やしたい同社とコミュニティの情報交換を強化すべきと考える連合会の考え方が一致したもの。各組合の広報の協力を得て、8月よりスタートした。

SNUの各戸引き込みを開始

加盟組合は市の補助金でCATVの団地共用部分への引き込みは終了しているが、個別の住戸への引き込みはなされていない組合も多い。VHFと一部UHFの再送信と地域チャンネル等は無料で見られることから、SNUから、同社の費用で各戸入線を行ないたいとの提案があった。視聴可能な環境をつくった上で、加入者を増やしたいとの同社政策によるものだが、今後の地上波デジタルテレビ対策としてはCATVへの切り替えが有効な手段と考えている連合会としては、これに協力することとした。入船西等は今年度総会に付議、入線を決定した。

あいつぎ5団地がオブザーバー参加

2月 レジアスフォート新浦安・アールフォーラム新浦安が正式加盟
3月 パークシティ新浦安が正式加盟
10月代表者会議よりセレナヴィータ新浦安(日の出・600戸)、11月よりレジアスフォート新浦安(高洲・764戸)、アールフォーラム新浦安(日の出・204戸)、12月よりパークシティ新浦安(明海258戸)、グランファースト新浦安(明海258戸)がオブザーバーで参加しました。合計23組合の大会議となりました。ちなみに世帯数は11、019戸になります。
このうち、平成16年2月にはレジアスフォート新浦安とアールフォーラム新浦安が、3月にはパークシティ新浦安が正式に加盟し、世帯数は1万戸を突破しました。

連合会より市の委員会に委員派遣

浦安市交通対策課の要請により「新浦安駅レンタサイクル実施計画検討委員会」に連合会が委員として出席しました。当委員会は平成17年度に新浦安駅でレンタサイクル事業の実証実験をおこなうための計画を検討するのが目的です。住宅から駅への通勤通学の自転車を市内の高校・大学や職場への通学通勤に使ってもらうことができれば、新浦安駅の駐輪場におく自転車の台数を減らすことができるわけです。今後3000台の増加が予測される新浦安駅の駐輪対策として検討されています。これには、高校大学や住宅(とくに大多数をしめるマンション)の協力が不可欠です。そのため学校関係者、管理組合関係者の委員が参加し、実施の可能性、課題を検討します。
連合会としては、今回を機会に、集合住宅が関係する市政の課題に対して積極的に関与していくことを考えていくことになりました。

羽田空港進入コース問題に取組む

羽田空港拡張にともない、新設される横風滑走路の進入コースが浦安上空となることが判明。計画案では北風悪天時の着陸コースが入船・今川上空2600ft(500m)を横切ることになっている。直下の入船・今川地区だけでなく、隣接する美浜、富岡、弁天、日の出、明海、高洲地区でも、深刻な騒音問題が予測されている。この地区は連合会加盟組合の範囲と一致、地区内約19000戸の60%を占めています。連合会加盟組合にとっては極めて重大な問題なのです。

浦安市では急遽、対策室を設置し反対行動を開始しました。連合会でも3月代表者会議に市長の出席をえて、問題の理解と今後の方針を検討、市を先頭に、この問題に取り組んでいくことになりました。

国土交通大臣に「飛行ルート変更の要望書」提出

4月21日国土交通大臣あての「飛行ルート変更の要望書」を航空局長に直接手渡し懇談を行ないました。この要望書は滑走路の方向を10度南に振り、浦安上空の通過を会費するものです。23組合全理事長の署名押印をおこない、「断固たる行動もやむを得ない」とする「浦安の住民の意思」を示すものでした。富田衆議院議員の骨折りで直接航空局長に手渡すことができ、運動の大きな原動力になりました。同時に非公式ながら別のルートから直接石原国交大臣にも届けました。

勝利!第2段階に

5月25日国交省は滑走路の角度を7.5度、さらに誘導方法で2度、あわせて9.5度ふる変更を発表。細部では異なるものながら、浦安市・連合会が要望した10度に近い案が実現されることになりました。南風悪天候の運用比率8%を3%に減じる措置があわせて取られることになったことで、ほぼ、要求が通ったと判断受諾することになりました。これは、連合会の迅速で時機を得た[要望書」と大臣までに手をまわしたことが、急転直下の展開に大きく貢献したとの事後情報がありました。
連合会は今後の方策を市長と協議し、変更内容の確実な実施と、なおも残された騒音問題の解決をはかっていくことになりました。

平成16年度 会長:舘(入船東)

副会長:工藤(富岡)
会計:新ベイ 書記:ラディアン 監査:サンコーポ 入船西

正式加盟25組合 オブザーバー1組合 合計26組合 12000戸に

オブザーバーであったグランファースト新浦安正式加盟、さらに、4月に完成したエアレジデンス新浦安 パークシティ東京ベイ新浦安SEA街区の2組合が加盟し、正式加盟は25組合になった。また、同じく4月に完成したパークシティ東京ベイ新浦安SOL街区 オブザーバ参加。合計26組合 12000戸になった。

「安心・安全」を重点活動目標に

防犯 駅前不法駐輪や団地内放置自転車等の自転車問題を「破れた窓」として
個々の組合で進めてきた震災対策を地域として取り組む防犯速報メールを開設。
各組合内部または周辺で犯罪が発生または怪しい人物があらわれた場合、管理事務所管相互で迅速に情報を伝え合うため、インターネットを利用したネットワークを創設した。

地域防犯に雑誌・新聞でも注目

地域で防犯に取り組む例として住宅新報、季刊誌「マンション住・人」第3号、ニューハウス・ムック「防犯住宅」第2号等に取り上げられた。

生活環境を守るため「(仮)浦安温泉物語」対策協議会を組織

日の出地区に温泉施設の計画が浮上.事業者が主催した「近隣説明会」だげは当を得ない部分が残り、生活環境の悪化を心配する組合の要請を受け、浦安全体の問題として取り上げることに決定。事業者に対し質問状を送付、再度、事業説明会での説明を求めた。この席上、事業者が営業内容を一方的に変更したことから紛糾、隣接する3組合が中心となり対策協議会を立ち上げ、この問題に取り組むことになった。以後、「反対書名」を集め、市。県。都市機構等へ事業の中止または事業内容の変更を求める活動を開始した。

平成17年度 会長:舘(入船東)

副会長:工藤(富岡)
会計:三浦(パーク3) 書記:レジアスフォート 
監査 京成サンコーポ、セレナヴィータ

正式加盟29組合オブザーバー2組合 合計31組合 13200戸に

平成12年完成のコスモ新浦安東京ベイ、平成15年完成のレクセルマンション新浦安第3、今年度完成のラ・フィネス新浦安、シーガーデン新浦安が加盟、また、今年度完成のパークシティ東京ベイ新浦安Coco街区がオブザーバー参加。合計31組合13200戸となった。

「緑の協調維持管理」を提案

各マンションの植栽管理と市が管理する街路樹、公園の植栽を協調管理することを市当局に提案した。これは、特に殺虫剤散布・消毒の際に虫が近傍に逃れ効果があがらないことや、剪定の方針が揃わないといった維持面での問題だけではなく、樹木の選定など景観づくりの問題まで、私有地公有地を通して協調していこうとものです。これは前市長時代の平成9年度にも市の部長級との懇談会で提案を行っており、方向性としては合意を得られていたもので、その後市長の交代もあり、棚上げになっていたものです。街の景観、環境づくりの重要性が認識されてきたので、これを再度推進していくことになりました。まずは、この考え方にそった市の街路・公園管理計画を作成することからはじめることで合意しました。

「震災対策」を地域の手で

首都圏直下型地震の可能性が高まるなか、連合会の今年の重点課題として「地域による震災対策」が掲げられました。
また、市当局も平成16-18年度に地域防災計画の見直しに入っており、これとに地域の意向を織り込んでいく方向で歯協議を開始しました。連合会の基本的考えは「自立・自助」で、これにより救援活動を被害甚大に集中すること。そのための装備・体制を公民共同で整えるというものです。マンション特有の問題への対処策の立案、備蓄の充実の他に、マンションの持つ資源のひとつである「管理事務所のネットワーク」を生かした情報の収集伝達体制の整備を行います。

(仮称)浦安日帰り温泉施設建設問題、一段落

昨年度来の問題が事業者、地域双方の歩み寄りで一段落した。懸案であった交通問題は連合会が都市機構と交渉し解決策を用意。双方がこれを受け入れる形で決着、営業時間についても双方が折り合い、地盤沈下については、玉虫色ながら事業者が受け入れ、協定を交わすこととなった。背景には市長の環境を守る強い姿勢、土地所有者である都市機構の意向、地元比例区の国会議員の事業者に対する働きかけ、一部市議のこまやかな活動がありました。

平成17年度 会長:舘(入船東)

副会長:工藤(富岡)
会計:三浦(パーク3) 書記:レジアスフォート 
監査 形成サンコーポ、セレナヴィータ

正式加盟30組合に

「うらやす マンション・ふぉーらむ 2006」開催

アドバイザー制度を採用

千葉県住生活基本計画策定・第1回地域懇談会を開催

市長候補者懇談会を実施

対外活動(講師・寄稿)を積極化