連合会とは

連合会は「マンションのくらし」の「明日」を目指します

開発まもなく、駅も商業施設も、何もない「新浦安」周辺の5組合の理事長があつまりましたのは、1982年でした。「管理組合の運営」とかが問題ではありませんでした。「不自由」な生活環境を、よりよく、より早く改善していくことが最重要課題でした。県市や開発を主導する住宅公団(当時)、大手デベロッパーさらには国鉄(当時)と掛け合い、計画を確かめ、進捗を促し、要望や提案をあげる。 目に見える形で、いくつかの施策や土地利用に結びつきました。これらの活動の中で、それぞれの管理組合の意識がたかまり、運営力の向上に結びついた効果がより大きかったと考えます。 また、活動の地域を「浦安にこだわる」、範囲を「管理運営に限定しない」、現在の当連合会の活動の考え方はこの経緯の中で創られてきたものなのです。 平成13年の管理適正化法の施行にともない、「管理」に対する関心が高まっています。すでに連合会加盟組合は同法の目指す水準に達しており、特に取り立てて行なうことはないと考えております。 また、建替え円滑化法の施行、区分所有法改正で「建替え」が話題になっております。連合会加盟組合のなかでも築30年を迎えようとするものがでてきています。しかし、いずれの組合も、早くから長期修繕計画を策定し、確実に「計画修繕」を実施してきています。また、一昨年には「管理コストの3割削減」も達成し、「建物の長寿化資金の確保」にも怠りはありません。「建物の長寿化」には万全を尽くしてきました。当面は「建替え」は念頭にはありません。 もっとも、モノに寿命がある限り、いつの日か「建替え」は避けられません。いまから、冷静な判断基準・データの研究・準備をおこない、また、必要な備えをしていくつもりです。 加盟組合および連合会の活動の課題は、細部にこだわらず、また誤解を恐れずに言い切ると
  ・「ハード」は終わった、これからは「ソフト」に。
  ・個別組合でやれることは終わった、次は、共同で取り組むことを。
ということになるでしょう。

 

まず最初に、「マンションくらしの良さづくりを考えます。マンションは「次善の選択」ではなく「最善の選択」であると、負け惜しみでなく言ってもらえる、生活ソフト/コンセプトを創りだすことです。 キーワードとしては、「コミュニティ」、「地球環境への寄与」、「健康・安全」が考えられます。 同時に「マンションのデメリットべらしを行なっていく必要があります。「不公平な制度」の撤廃や「必要以上の生活規制」の再検討などを行ないます。 次に、「高齢化への取組み」があります。日本全体で少子高齢化が進む中で、浦安市も各々のマンションも、ただ手をこまねいて、高齢化をうけいれるわけにはいきません。「元気なお年寄り」ではあるのですが、やはり、街の元気、マンションの元気にはボディーブローとなって効いてきます。街としても、マンションとしても、これを回避、せめて緩和するソフトの構築が急務です。 キーワードとしては、「住み替え」「多世代近接居住」「賃貸化」が考えられます。 最後に、「情報公開・透明化」ということでしょう。今後は不動産価格評価は「不動産の流動化、収益化」をベースとしたものに変わっていきます。様々な諸制度もこの考え方のうえに運営されることとなるでしょう。「評価の客観基準」として、マンションでは住宅性能表示だけでなく、長期修繕計画と実施状況、財務状況、さらには、組合運営の健全性評価等による「管理の格付け」が進行すると思われます。 それ以上に、「情報公開・透明化を行ない,評価リスクを低減したもの」から高く評価されると考えています。住宅性能基準や会計基準の共通化をはじめ、そのためのプラットホームづくりに、デファクトスタンダードをつくるほどの意気込みで取りかかります。 このホームページを通じて、加盟組合の組合員の皆様には、会の活動をよくご理解いただきたいと考えています。また、2キロ四方の小さな街の小さな活動を全国の方々に発信していくことで、「ディズニー・リゾートもある、安心して住める快適な街」として認識いただければ、当連合会がめざす「浦安ブランド」づくりが前進すると期待しております。

基本的立場 =「まずは生活、そして所有、そのための管理」

私たちは、浦安に住み、浦安で生活をしています。そのために住居をもとめました。 私たちの願いは、浦安での生活の充実を図り、大切な資産である住居を守っていくことです。

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もちろん、区分所有者の100%が居住者であるとは限りません。また、「自治会」の存在もあります。しかし、大部分の組合員は、自らの生活を楽しむために、ここに住んでいます。また「住居」自体に誰が住もうと、それは「生活のための器=すまい」なのです。「生活の充実」は「住宅の価値」そのものといえます。そして、それを創り出すのが「生活者」なのです。 「連合会」は「浦安の生活を大切にする生活者=市民の団体」であることを第一義としています。 「管理組合」は「区分所有法」では「管理者」と位置付けられていますが、その前に、「所有者の団体」であるはずです。単に、建物を維持管理するだけでは、私たちの資産は守れません。集合住宅をめぐる社会的経済的な諸問題にも関心をもっていく必要があります。私たちの住居が立地する浦安の街のこれからにも気を配る必要があります。「不動産業者の目」も必要です。 「連合会」はそんな「所有者団体の連合体」なのです。 「マンションの管理」は区分所有者が共同して行なうことになっています。しかし、区分所有者は管理に対しては「素人」であるはずです。「管理の技術的側面」については、全く ? なのです。 輪番制でまわってくる管理組合役員を勤め上げるには、情報交換や親睦交流などの「相互扶助」や「共同の取組み」も、「適正な管理」には必要でしょう。 最後に、連合会は「管理者の団体」なのです。

連合会の「マンションのくらし」に対する「3つの視点」

私たちはマンションでの快適なくらしづくりを目指しています。それは、マンションの部屋(専有部分)や共用施設が、立派であれば実現できるものではありません。もうすこし、視野をひろげたところで、私たちの「くらし」を考えていきたいと考えています。 私たちが「マンション in 浦安」での生活を豊にしていくにあたっての基本的な3つの視点です。

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視点 1  我が家のくらしを楽しむ!!

「浦安でのくらし」の基本は、我がマンションの我が家。ここで、どのようなくらしをするか、送れるかが「くらしの楽しみ」を決します.

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間取りや仕上げ・設備の充実は大きな要因です。が、マンションでは不自由があります。改善、改装を、どのようになされるかは「我が家を創る」ためには一大事です。 また、「ペット」をはじめ「バルコニーの使い方」など、「自分のくらし方」をどう演出できるかも大切です。そのために「ルール」を考えていきます。

視点 2  マンションのくらしを楽しむ!!

かっては、高価な戸建住宅の代替、または、戸建住宅取得までのステップとしてマンションが考えられていた面は否定できません。しかし、昨今の「都心回帰」の流れの中では「都心居住=マンション」という考え方が主流をしめ、何の迷いもなくマンションが選択されているようです。 しかし、「都心で住む価値を実現する」ための「避けられない選択」として「マンション」を受け入れている段階であるとも思われます。決して「マンション」を「最も望ましい住まい方」として選択されている状況ではないといえます。

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それは、「マンションのくらし方」が確立されていないのが最大の原因でしょう。とかく、「マンションのくらしのルール」は、不自由・厄介事・わずらわしさ等マイナス要因として捉えられています。「マンション」に住むプラス要因、あるいは、マンションのくらしでしか実現できないものが論じられることが少なかった、創り出してこなかったことに原因があります。 今一度、「マンションのくらし」づくりを目指します。とくに「マンション in 浦安」のくらしづくりを考えます。

視点 3  街(浦安)のくらしを楽しむ!!

くらしはマンションの中だけでは,成り立ってはいません。「街」が大きな比重をしめていることは、言うまでもないでしょう。しかし、「便利な、いいお店がある」「いい病院がある」「スポーツ施設が、ホールがある」「公園がある」といった、「受身で街を楽しむ」面のみで「街のくらし」が語られていることが多いようです。

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浦安にはいろいろな方が暮らしています。しかし、その方々の「浦安のくらし」はまだ狭い範囲に限られているのではないでしょうか。いろいろな方と出会う「人の輪」がひろがれば、さらに「くらしの楽しむ」ことできるでしょう。 さらには、「サラリーマン」が大きな比重をしめる「マンション」、そのマンションが大きな比重をしめる新浦安周辺では、「浦安でお店、事務所を営む」ひとも少なく、「いろんな人がいる」魅力も、偏った面があります。これは、「集合住宅の街」の宿命とあきらめなければならないのでしょうか。もっと楽しめる「街」を創り出していくことも、考えていきます。

連合会の「マンション管理」に対する「3つの姿勢」

私たちは快適なマンションのくらしづくりを目指しています。それには、その基盤となるマンションの建物自体が、将来への不安を抱くようなものであってはなりません。 私たちがマンションを所有し、管理していくにあたっての基本的な3つの姿勢です。

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姿勢 1  建替えより長寿命化を!!

「建替え円滑化法」以来、「建替え」が注目を集めています。マンションが「モノ」である以上、いつの日か建替えを現実のものとして考える必要はあるでしょう。その時のための対策をいまから考えておく必要があります。しかし、その日を出来るだけ「遠い将来」にする努力を行ないます。

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これには、単に老朽化対応として大規模修繕を無難にこなす以上の努力が必要でしょう。機能の時代対応も必要です。さらには、社会的スラム化を防止していくことも重要です。「長寿命化」とは、「市場の中から退場を迫られないこと」と考えています。

姿勢 2  資産価値の向上を!

これは「個人財産をふやそう」ということではありません。それも大切なことですが、それ以上に、「再投資をする意欲を高める」、また、「生活の安定を図る」側面から重要なことです。「長寿命化」のエンジンであり、長期的展望での対応となります。

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具体的には「中古市場での価格」と考えていいでしょう。 「建物の物理的状態の良否」は大前提となりますが、それが=価格というわけではありません。「地域」の市場評価が第一要素となるでしょう。浦安を「住みたい街」と、いつまでも評価されていくことが重要です。そのためには、街の環境、市民サービス、市民の若さの維持、住み替え・子供世代との近接居住等の課題をこなしていく必要があります。 そのためには、「市場の中で安心して取引される」ことに関心を持つことが重要と考えています。

姿勢 3  低廉で良質な管理を!!

「日常的な住み良さ」「建物の維持」は良質な管理が必要です。

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しかも、これを「安く」行なうことを目指しています。単に、日常の経済負担を減らすためだけではなく、「長寿命化のための再投資資金」を確保していくためにも、「より安い管理」で余裕を生み出していく必要があります。管理組合の運営にも「企業的な視点」が求められています。

会の目指すもの=「浦安ブランド」

活動の目的は各加盟組合の目指す「資産価値の維持・向上」を共同して実現することです。 近年、集合住宅の課題とし、「スラム化」を避ける「良い管理=建物の延命化」、「建替えへの対応」が言われています。また、「既存マンション所有者の高齢化による費用負担力の低下」も懸念材料とされています。これらへの対応策として、「リバースモーゲージ」等の施策もこうじられるようになりました。 このような課題に対しては、「区分所有者の建物に対する愛着、管理にたいする高い意識」が必要であることはもちろんですが、「建物の維持=再投資」への意欲を持てるだけの「市場の支持」が大きく影響します。また、多様な資金調達を可能とするためにも「担保価値の維持」が必要です。すなわち、新中古にかかわらず物件価格が維持されること、物件人気が持続されることが必要です。「売ってしまう気」はなくとも「住みつづける」ためには、「市場価格=資産価値」に無関心ではいられません。

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「都心回帰」が進む中、郊外の集合住宅市場は、都心からの距離だけでは説明できない地域価格差が目立ってきました。「住みたい地域」であることが、人気やひいては価格の決定に大きな比重を占めるようになってきました。「資産価値を維持するため」には、まず「売れる地域」であるがことが必要です。さいわい、浦安はこの地域に入っているようです。これからも、この状況がが続いていくようにすることが目標です。

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現在は、新浦安の明るい地域イメージとデベロッパー・ブランドによって新規物件人気は維持されています。しかし、これは「スラム化」の懸念を払拭するものではありません。やはり、「良い管理」が求められています。しかし、個々の集合住宅が、いかに良い管理をおこなっても、その情報は「市場」には届きません。そこで、「地域ぐるみ」で「良い管理」に取り組み、「浦安の集合住宅は、どの物件も安心して購入できる。住むことができる」ことを市場に伝えることを目指すことにしました。 そのために、「浦安の街と集合住宅のブランド」の確立を標榜しております。 その中身としては「良い管理」だけではなく、「コミュニティ=良い近隣関係」「環境=生活者の意識の高さ」も大切な要素であると考えています。「管理組合」の枠にとらわれず、「生活者」としての活動領域にも取り組むのも、当連合会の特徴なのです。 ブランド実現の具体的イメージとして、次の3項目を地域ぐるみで実現することを目指しています。

安心して取引できる建物と運営 〇適切に維持された建物 〇時代に即した機能を持つ建物 〇合理的低廉な管理 〇健全に運営される管理組合 そして 情報の開示 安全で、安心して住めるコミュニティ 〇防犯防火、災害対策への積極的な取組み そして 保険への気配り 〇良好な近隣関係(ペット、老人会、子ども会、行事・イベント)の実現 〇安心できる教育・子育て環境   環境にやさしい生活の実現 〇環境意識の高い住民 〇グリーン豊かな環境 海と親しむ環境 〇クリーン&エコロジー環境 リサイクルのしくみの拡充

会の活動 =「4つの活動」

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(1) まずは、情報交換と相互協力・親睦

集合住宅は管理を確実に行なっていくことが肝要です。建物を維持管理するだけでなく、資産価値の維持向上の視点を持っておこなうことが必要といわれています。 分譲住宅では個々の管理組合がこの役割を負っているわけですが、ある日突然当番が回ってきてしまった、多くの理事には、「何から手をつければいいのか、皆目分からない」というのが実情でしょう。そんな場合に役員同士の意見交換や経験の披瀝、助言が非常に役立っており、安心して役員を務めることができます。

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なによりも、役員相互の親睦が隠れた効果です。「新市民」が多い、この地域では自分の団地内はもとより他地区の知人はなかなか出来ないのですが、連合会の活動のなかで、街のなかで、電車のなかで「挨拶をする相手」が増えていくのは、個人的には最大の効果なのかもしれません。

(2) 自助・実践、そして、共同取り組みのパワー

管理組合は、自らを「敷地内を治める自治体であり、事業体」であると考えています。それゆえに、各組合は「自分達の問題を自らの手で、自らの資金で解決する」ことを重視しています。 当然のこととして、管理組合には合理的効率的な経営が求められています。組合経営にも企業経営同様の「マネージメント」が必要でしょう。また、「組合員や市場がいま、何を求めているか」を知る「マーケティング感覚」も必要でしょう。「経営者」でありたいと考えています。

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しかしながら、1組合で取り組むには困難な問題もあります。それには、加入世帯1万戸、市の人口の25%、年間総事業約15億円という数の力「バイイング・パワー」を発揮することも効果的な方法と考えております。 一昨年までは、管理コストの低減に共同で取り組んできました。これは現在は第2段階・共同発注の検討に入っています。また、団地の防犯・安全確保にも共同で取り組む検討をはじめています。 当会は「実践団体」であることを、基本姿勢にしています。

(3) 地域問題への取り組み

自治体と一体になって地域問題として集合住宅を考え解決する、全国で唯一の団体です。しかし、決して、御用団体でも、圧力団体でもありません。昭和58年に、自発的に発足した、住民団体です。また、いずれの政治団体やその他の団体との関係は持っていません。 浦安市は集合住宅居住世帯が全所帯の67%、その中で、分譲住宅は30%前後、人口では50%近い割合を占める当市では、集合住宅問題は市全体の問題でもあります。その解決には地域ぐるみで取り組むことが有効と考えています。 また、まちづくりや地域政策の中に、集合住宅住民の意見を反映することによって、浦安を住みよい、感度の高い都市にしていくことができればと考えています。

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当会は特定の個人・政治団体との関係は持つという形での政治への介入はしません。が、「物言わぬ大衆(サイレント・マジョリティ)」であるつもりもありません。市の人口の1/4の持つ「ポリティック・パワー」を生かしていきたいと考えています。「圧力団体」でもなく、「ごり押し」でもなく、「多数の責任ある発言」をベースとした活動を行なうことを目指しています。 そこで、当会は「地域団体」であることにこだわっています。この考え方では歴代市長とも一致しております。 1998年からは定例の代表者会議には市の担当課の課長、係長がオブザーバー出席し、問題の認識を共有しています。また、市長とは年2回懇談会を開催、そのほか懇親会や定例会にも出席いただき、活発に意見の交換を行なっています。 その成果として、当連合会の提言をもとに、市は、「共用部分のバリアフリー工事促進」等、全国に先がけて、新しい施策を打ち出しています。また、その政策の実施には連合会として一致して協力を行なっています。

(4) 集合住宅に対する問題の提起・提案・提言

さらに、大きな分野=集合住宅全般に対して、「実際に管理に関係する立場」、というよりは「不動産=マンションを所有する立場」から、問題の提起を行なっています。

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これまで、当たり前と思っていたのに、管理に携わるようになって初めて、その不合理さに気付いた問題が数多くあります。 特に、上下水道電力ガス等いわゆるインフラにおける負担の是正には長年取り組んでいます。集合住宅には、戸建住宅に比較して施設の建設・維持コストの面で不公平な負担や料金体系の問題があります。 これについては、部分的ではありますが、成果を上げてきています。しかし、全てはこれからの問題です。 そのほか、区分所有法上の問題に対する提言、固定資産税評価等に対する取り組みを行なっています。